你現在住的房子多少年了？

當許多小區居民還在盼著加裝電梯、更換管道的時候，另一種全新的老房子“以舊換新”的模式，已經在很多城市開始試點：把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數、格局和面積，重建一棟新樓，稱為“原拆原建”。

前陣子，浙江省杭州市浙工新村社區居民“自掏腰包”籌集4.7億資金將整個小區拆除重建引發了普遍的關注，一時間羨慕者眾多。

廣州花都區集群街2號樓居民“自掏”758萬元，將50年樓齡的老樓拆除，原址重建。

上海彭浦新村、南京虎踞北路4號05幢、北京勁松社區114號樓……這些老舊樓房，都已經在“重生”或“重生”之路上了。

老房子的“涅槃”

梳理這些“原拆原建”的房子，可以得到不少共性特點：老舊、公房、居民普遍同意且意愿強烈、出資明確、無法進行老舊小區改造或改造后效果不佳。

改造前的北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓，原是職工宿舍，每戶僅十幾平米，每層住戶共用衛生間、廚房 圖源：北京日報

目前正在重建的馬家堡路68號院2號樓 于天昊攝

這些“病入膏肓”的老房子，大多墻體破損、管道開裂、年久失修、不僅居住體驗極差，還嚴重威脅居民的人身安全，對其進行改造已經無法達到效果，一般都被鑒定為D級危房。

滿足這些條件，老樓房就可以拿到“重生”劇本，返老還童。

勁松一區社區始建于上世紀70年代 于天昊攝

勁松一區114號樓之所以能在小區的一眾公房里被選中，原因是在當年建設的時候，這棟樓就與眾不同。

“這棟樓是一棟實驗樓?！毙^居民告訴記者，“外墻板都特別薄，只有不到20厘米厚。這樣的房子，冬冷夏熱，因為建造材料的問題，之前給小區抗震加固，也沒有給114號樓做。管道漏水也是一直修不好。”

因此，在2020年北京市發布178號文件（《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》）后，114號樓的徹底改造就被推上了日程。

經過“原拆原建”的勁松一區114號樓 于天昊攝

正在“重生”過程中的豐臺區馬家堡路68號院2號樓，曾經也是原產權單位分配的宿舍，不僅“老態龍鐘”被鑒定為D級危房，每“戶”只有十幾平米，每層樓的住戶需要公用廚房和衛生間。

這些改造后的樓房什么樣？

經過“原拆原建”的勁松一區114號樓 于天昊攝

一句話概括——更適合現在的居住標準。全新的窗戶、電梯，甚至擴充出來地下車庫、活動室，也有一些樓房進行了適老化改造措施。

勁松一區其他經過老舊小區改造后的居民樓樓道內 于天昊攝

“原拆原建”這么好，為啥不能全面推廣

“要是自己住的老房子也能翻新重建就好了”，記者采訪過程中，不少居住在“老破小”的居民袒露心跡。

但房子并不是說拆就能拆，說建就建好的。

不少問題，卡住了許多希望走上“重生”之路的老舊樓房業主。

在大部分試點“原拆原建”的城市，100%居民同意是一條紅線。

杭州翠苑北二區4到7幢居民曾發起了原拆原建的民意調查。但時至今日，同意率仍未達到100%，根據當地媒體報道，目前210戶居民有197戶同意，同意率94%。

記者在北京的小區采訪時也聽到了居民的各種顧慮：

“我已經80了，你說這房子拆了要重建，我還能等到那一天嗎？”

“我剛裝修好，還有貸款，現在拆了，裝修錢相當于打了水漂?！?/p>

“這棟房子里有去世親人的痕跡，我不想拆掉它?！?/p>

“這就是‘原拆原建’的一大困難所在?！敝袊嗣翊髮W國家發展與戰略研究院研究員肖超偉說，“99%的住戶都同意拆，唯獨1家不同意，那么是應該保護那1戶決定私人財產的權利，還是應該少數服從多數？如何規定統一比例？”

北京另一處“原拆原建”的西城區樺皮廠胡同8號樓，與其他樓房相比，這棟樓的居民并不多，只有1梯4戶5層，共計20戶。居民越多，達成一致就越難。于天昊攝

另一大問題，就是重建的錢由誰出、出多少？

記者梳理了一下目前完成“原拆原建”的樓房項目，發現絕大部分都需要住戶“自掏腰包”。

杭州浙工新村，居民選擇相同面積的房屋，需要出資10萬元左右，如果想置換更大的房屋，出資則需要在百萬級別。

北京的勁松社區114號樓的居民，人均出資比例在10%，約合每戶6-7萬元。樺皮廠胡同8號樓的改造，居民出資37%。但放眼全國，并不是所有居民都愿意出、出得起。

改造后的樺皮廠胡同8號樓 于天昊攝

也不是所有居民都愿意等。房屋的建設周期一般以年為單位，這段時間要舉家搬走，時間成本、經濟成本都需要計算。

現實情況中，還有一些房屋的原產權單位破產多年或者更換了產權單位等等不同的情況。這些，都是阻礙著老舊小區“重生”的障礙。

“原拆原建”，怎樣更順利

從意見征求起步，到居民拎包入住嶄新的房屋，中間的每一步環節，其實都存在堵點。

同意率究竟應該設置在100%還是更低，目前還沒有特別統一的標準和依據。不同的居民有不同的顧慮，怎樣面對這些的居民，讓他們達成一致，是一個難度極大、需要細致打磨的課題。

這不僅需要物業、業主委員會或者其他相關機構工作人員的更細致的工作，也需要對相關整個流程的宣傳普及做得更多更到位，在居民思想工作上下一番功夫。

資金問題也是關鍵環節，“‘原拆原建’需要巨大的資金投入，包括拆遷費、建設成本、居民安置等等。”肖超偉說，“如果全部由政府承擔，則會涉及用納稅人的錢補貼業主的公平性問題，老舊小區居民經濟條件參差不齊，往往難以承擔過高的改造成本。單純依賴財政資金大量投入，在目前的情況下不能長期推行?！?/p>

引入社會資本成為了一種新的嘗試，在一些城市已有實踐。

勁松一區114號樓（左）是北京首個引入社會資本建設的項目，最終形成政府、產權單位、居民、社會資本“四方共擔”的出資模式。引入的社會資本參與后續小區的物業管理、便民服務等項目。于天昊攝

時間久也是居民的一大顧慮，特別是對于一些老年人而言，不愿意再花費數年在外租住等待。

不過，眼下這個問題已經有了破解的眉目——記者發現，西城區樺皮廠胡同8號樓的改造過程中，裝配式建造方案，讓整個樓的建設工期縮短到了3個月，大大減少了居民等待的時間。

每個房間都是從工廠裝好后再像搭積木一樣拼接搭建，將建設周期大大縮短到了三個月左右 于天昊攝

“自主更新涉及到多方的利益關系，我們也需要有效的管理和監督機制，來確保項目的合規性和順利進行?！毙こ瑐パa充道。

根據住建部發布的數據，目前全國老舊小區數量達到16萬個，涉及居民4200萬戶，建筑面積40億平米，需要綜合改造的老舊小區總投資額超過4萬億。

大量亟待跟上時代步伐的老舊小區在等待蛻變。

城市更新，被寫進“十四五”規劃和“二零三五遠景目標”，成為國家戰略。2023年，住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，進一步對城市更新提出明確要求。

馬家堡路68號院，社區已顯陳舊。未來，還有大批這樣的小區，等待舊貌換新顏。于天昊攝

“原拆原建”的探索可以說是城市更新趨勢中的一種新的嘗試，但卻并非唯一解。

“城市更新，未來還有更多可能。比如通過城中村改造和建立保障性租賃住房儲備并舉、鼓勵企業將一些土地盤活利用等方式，用于保障性租賃住房的開發建設等等?！毙こ瑐ケ硎尽！白鳛槌鞘懈碌哪Ｊ街?，‘原拆原建’其實也有局限性。我們其實還有有機更新、綜合改造等多種手段，共同推動城市朝著科學、合理、可持續的方向發展?！?/p>

安居方能樂業。相信在各地探索嘗試之后，城市更新背景下的無數老房子，會迎來它們命運的新起點。

（央視網）